Zákon upravuje vzťahy vlastníkov poľnohospodárskej pôdy ako prenajímateľov s jej nájomcami. Sme presvedčení, že zákon je v rozpore s čl. 20 Ústavy Slovenskej republiky, pretože zasahuje do vlastníckych práv nad rámec predpokladaný ústavou. Predkladaná novela tieto zásahy do vlastníckych práv ešte posilňuje.

V tejto hromadnej pripomienke preto navrhujeme zmeny zákona, ktorými sa posilní ochrana vlastníckych práv vlastníkov poľnohospodárskej pôdy, najmä:

1. zrušenie prednostného práva nájomcu poľnohospodárskeho pozemku na novú nájomnú zmluvu a zavedenie práva vlastníka pozemku disponovať ním po skončení nájomnej zmluvy v plnom rozsahu (bod 8 hromadnej pripomienky),

2. zrušenie zákonom stanovenej minimálnej doby nájmu poľnohospodárskeho pozemku a ponechanie minimálnej doby nájmu na dohodu prenajímateľa a nájomcu (bod 3 hromadnej pripomienky),

3. zvýšenie informovanosti prenajímateľa pri predlžovaní nájomnej zmluvy prostredníctvom doplnenia povinností nájomcu pri predkladaní návrhu na predĺženie nájomnej zmluvy (bod 7 hromadnej pripomienky),

4. zrušenie možnosti neplatenia nájomného z dôvodov, ktoré nesúvisia s prenajímateľom (zmenené prírodné pomery, zmena hospodárskych pomerov) (body 2 a 6 hromadnej pripomienky),

5. zvýšenie minimálnej ceny nájomného, ktorá je v súčasnosti stanovovaná na symbolickej úrovni (bod 4 hromadnej pripomienky),

6. zapisovanie nájomných zmlúv do katastra len ako možnosť, nie ako povinnosť (bod 1 hromadnej pripomienky),

7. podnájom pozemku len so súhlasom prenajímateľa (bod 5 hromadnej pripomienky).

Návrh zákona:

https://www.slov-lex.sk/legislativne-procesy/SK/LP/2017/421

Hromadnú pripomienku možno podporiť najneskôr v utorok 20. júna 2017.

Ondrej Dostál, Občianska konzervatívna strana (OKS)

Richard Ďurana, INESS

Peter Gonda, Konzervatívny inštitút M. R. Štefánika (KI)

Vladimír Špánik, Združenie občanov miest a obcí Slovenska (ZOMOS)

Radovan Ďurana, INESS

Martin Vlachynský, INESS

Zsolt Király, šéfredaktor Körkép.sk

Martin Reguli, Nadácia F. A. Hayeka

Jakub Nedoba, Mladí liberáli

Dušan Sloboda, KI

Juraj Petrovič, OKS

Martin Mlýnek, OKS

Dávid Nagy, Strana maďarskej komunity (SMK)

Ivan Kuhn, KI

Jozef Mečiar, Šala

Zuzana Demjanová, OKS

Radovan Kazda, vydavateľ, PROPERTY & ENVIRONMENT s.r.o.

Radovan Potočár, študent

Tibor Takáč, projektant pozemkových uprav

Roman Frnčo, advokát

Gábor Hajtman, študent

Michal Drotován, poslanec miestneho zastupiteľstva, Bratislava – Rača

Vladimír Dolinay, učiteľ a poslanec miestneho zastupiteľstva, Bratislava – Petržalka

Richard Drutarovský, občiansky aktivista a poslanec mestského zastupiteľstva, Prešov

Šimon Jeseňák, Mladí konzervatívci

Hromadná pripomienka verejnosti k návrhu zákona, ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov

Rezortné číslo: 2225/2017-410

Všetky body hromadnej pripomienky sa týkajú článku I návrhu zákona.

1. Zápis do katastra ako možnosť, nie povinnosť (k bodu 1)

Navrhujeme v bode 1 upraviť znenie poslednej vety v § 1 ods. 1 nasledovne:

„Zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely môže nájomca zapísať do katastra nehnuteľností aj vtedy, ak nájomné vzťahy trvajú alebo majú trvať menej ako päť rokov.“

Túto pripomienku považujeme za zásadnú.

Odôvodnenie: Ministerstvo navrhuje zaviesť povinnosť nájomcu doručiť zmluvu o nájme pozemku do 30 dní od jej uzatvorenia na zápis do katastra nehnuteľností. Navrhujeme zmeniť povinnosť podať návrh na zápis na možnosť. Vzhľadom na to, že podľa § 1 ods. 1 katastrálneho zákona sú súčasťou katastra údaje „o nájomných právach k pozemkom, ak nájomné práva trvajú alebo majú trvať najmenej päť rokov“, navrhuje sa, aby nájomca mal možnosť zapísať zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely aj v prípade kratšieho trvania nájomných vzťahov.

2. Zrušenie možnosti neplatenia nájomného z dôvodu zmenených prírodných pomerov (nový bod 3)

Navrhujeme doplniť nový bod 3 v znení:

„3. § 5 sa vypúšťa.“

Ostatné body sa primerane prečíslujú.

Túto pripomienku považujeme za zásadnú.

Odôvodnenie: Zákon v § 5 stanovuje, že „ak ide o mimoriadne okolnosti najmä následky prírodných pomerov, ktoré nájomca nespôsobil, a nemožno predpokladať, že by ich odvrátil alebo ich následky mohol odvrátiť alebo prekonať, a v dôsledku ktorých nemohol nájomca prenajatý pozemok používať na poľnohospodárske účely alebo nemohol dosiahnuť žiadny výnos v príslušnom kalendárnom roku, nie je povinný platiť nájomné. Ak z týchto dôvodov úžitky z prenajatého pozemku klesli pod polovicu bežného výnosu, má nájomca právo na primeranú zľavu z nájomného. Náhrady a príspevky z verejných prostriedkov prijaté nájomcom v súvislosti s mimoriadnymi okolnosťami sa pripočítajú k úžitkom z prenajatého pozemku.“ Prírodné pomery nie sú vecou, ktorú by mohol ovplyvniť prenajímateľ, preto by nepriaznivé prírodné pomery nemali mať za následok neplatenie nájomného nájomcom, prípadne jeho zníženie.

3. Zrušenie minimálnej doby nájmu poľnohospodárskeho pozemku (nový bod 4)

Navrhujeme doplniť nový bod 4 v znení:

„4. V § 8 ods. 1 sa vypúšťa prvá veta.“

Ostatné body sa primerane prečíslujú.

Túto pripomienku považujeme za zásadnú.

Odôvodnenie: Zákon v § 8 ods. 1 stanovuje, že pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. Vzhľadom na to, že zákon umožňuje prenajímať poľnohospodársky pozemok aj na dobu neurčitú s výpovednou lehotou jeden rok, považujeme za nadbytočné stanovovať minimálnu dobu nájmu, ak ide o nájom na dobu určitú, a navrhujeme ponechať dobu nájmu na dohodu prenajímateľa a nájomcu.

4. Zvýšenie minimálnej výšky nájomného (nový bod 5)

Navrhujeme doplniť nový bod 5 v znení:

„5. V § 10 ods. 1 sa slová „najmenej 1 %“ nahrádzajú slovami „najmenej 3 %“.“

Ostatné body sa primerane prečíslujú.

Túto pripomienku považujeme za zásadnú.

Odôvodnenie: Zákon v § 10 ods. 1 stanovuje minimálnu výšku nájomného na najmenej 1 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa osobitného predpisu. Cena nájmu poľnohospodárskych pozemkov je vo všeobecnosti veľmi nízka, až symbolická a prenajímatelia majú veľmi malú reálnu možnosť ovplyvniť jej výšku. Preto navrhujeme zvýšiť minimálnu výšku nájomného z 1 % na 3 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy.

5. Podnájom pozemku len so súhlasom prenajímateľa (nový bod 6)

Navrhujeme doplniť nový bod 6 v znení:

„6. V § 10 ods. 3 sa slová „je oprávnený“ nahrádzajú slovami „nie je oprávnený“.“

Ostatné body sa primerane prečíslujú.

Túto pripomienku považujeme za zásadnú.

Odôvodnenie: Zákon v § 10 ods. 3 stanovuje, že nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak. Vzhľadom na špecifické postavenie nájomcu poľnohospodárskeho pozemku a na špecifickú úpravu nájomných vzťahov sa navrhuje, aby nájomca nemohol dať prenajatý poľnohospodársky pozemok do podnájmu, ak nie je v zmluve dohodnuté inak.

6. Zrušenie možnosti neplatenia nájomného z dôvodu zmeny hospodárskych pomerov (nový bod 7)

Navrhujeme doplniť nový bod 7 v znení:

„7. § 11 sa vypúšťa.“

Ostatné body sa primerane prečíslujú.

Túto pripomienku považujeme za zásadnú.

Odôvodnenie: Zákon v § 11 ods. 1 stanovuje, že, ak „nemohol nájomca dosiahnuť žiaden výnos z dôvodu, že v dôsledku podstatnej zmeny hospodárskych pomerov, ktorá sa neprejavila len u neho, sa podstatne zvýšili náklady na získavanie úžitkov z prenajatého pozemku alebo sa podstatne znížila ich hodnota, alebo ak z týchto dôvodov klesne výnos nájomcu pod polovicu obvyklého výnosu, má právo na odpustenie alebo na primeranú zľavu z nájomného obdobne ako v prípade tohto práva pre mimoriadne okolnosti (§ 5)“. Hospodárske pomery nie sú vecou, ktorú by mohol ovplyvniť prenajímateľ, preto by nepriaznivé hospodárske pomery nemali mať za následok neplatenie nájomného nájomcom, prípadne jeho zníženie.

7. Doplnenie povinností nájomcu pri predlžovaní nájomnej zmluvy (k bodu 8)

Navrhujeme v bode 8 v § 12 ods. 4 doplniť na koniec odseku nasledovné vety:

„Nájomný vzťah podľa predchádzajúcej vety nevznikol ani v prípade, ak nájomca v návrhu na uzatvorenie nájomnej zmluvy výslovne neupozornil prenajímateľa na dôsledky jeho nereagovania na návrh do dvoch mesiacov od doručenia návrhu. Ak má pozemok viac spoluvlastníkov, nájomca je povinný navrhnúť uzatvorenie nájomnej zmluvy všetkým známym spoluvlastníkom, inak nájomný vzťah podľa prvej vety nemôže vzniknúť.“

Túto pripomienku považujeme za zásadnú.

Odôvodnenie: Ministerstvo navrhuje spresniť doterajšiu úpravu týkajúcu sa pozemku, ktorý je využívaný bez nájomnej zmluvy. Zavádza dvojmesačná lehota, v ktorej má vlastník pozemku buď prijať návrh nájomnej zmluvy od užívateľa pozemku (ktorý bol doteraz užívaný bez nájomnej zmluvy), alebo tento návrh odmietnuť, resp. vyzvať užívateľa na vrátenie pozemku, keďže ak k jednému z týchto úkonov nepríde, má sa za to, že vznikol nájomný vzťah na neurčitý čas, ktorý bude možné vypovedať v rámci jednoročnej výpovednej lehoty k 1. novembru. Pre posilnenie ochrany vlastníckych práv prenajímateľa navrhujeme doplniť povinnosť nájomcu upozorniť prenajímateľa na dôsledky jeho nereagovania na návrh do dvoch mesiacov a povinnosť navrhnúť uzatvorenie zmluvy všetkým známym spoluvlastníkom, ak má pozemok viac vlastníkov. Bez splnenia týchto podmienok by nedošlo k vzniku nájomného vzťahu na neurčitý čas.

8. Zrušenie prednostného práva nájomcu na novú nájomnú zmluvu (body 10 a 11)

Bod 10 znie:

„10. V § 13 sa vypúšťa odsek 2.“

Bod 11 sa vypúšťa. Ostatné body sa primerane prečíslujú.

Túto pripomienku považujeme za zásadnú.

Odôvodnenie: Zákon v § 13 ods. 2 stanovuje právo nájomcu na prednostné uzavretie novej nájomnej zmluvy na pozemok za nájomné v obvyklej výške, ak nájomca riadne a včas plní svoje záväzky zo zmluvy. Výnimkami sú situácie, ak „pri skončení nájmu uplynutím dohodnutého času trvania nájmu alebo uplynutím výpovednej lehoty prenajímateľ podniká v poľnohospodárstve alebo ak má byť nájomcom blízka osoba prenajímateľa alebo právnická osoba, ktorej je prenajímateľ členom alebo spoločníkom, alebo ak ide o pozemok, ktorý je podľa osobitného predpisu2) určený na iné ako poľnohospodárske účely“. Ministerstvo navrhuje doplniť ďalšie dve výnimky: ak by mal byť nájomcom budúci obhospodarovateľ v zmysle § 12a ods. 17 a ak došlo k prevodu alebo prechodu vlastníckeho práva k pozemku. Sme presvedčení, že samotná existencia prednostného práva nájomcu na novú nájomnú zmluvu neprimerane zasahuje do vlastníckych práv prenajímateľa, a preto navrhujeme prednostné právo nájomcu na novú nájomnú zmluvu zo zákona úplne vypustiť. Vzhľadom na to navrhujeme vypustiť z návrhu zákona bod 11, ktorým sa má upraviť postup pri uzatváraní novej nájomnej zmluvy na základe prednostného práva doterajšieho nájomcu.

Všetky pripomienky majú charakter zásadnej pripomienky. V prípade, že ministerstvo nevyhovie hromadnej pripomienke, žiadame uskutočnenie rozporového konania, na ktoré budú písomne pozvaní nižšie uvedení zástupcovia verejnosti.

Ondrej Dostál, Beskydská 8, 811 05 Bratislava, ondrejdostal @ institute.sk

Juraj Petrovič, Hrdličkova 32, 831 01 Bratislava, oks @ oks.sk

Radovan Kazda, Bodrocká 24, 821 07 Bratislava; radovan.kazda @ odpady-portal.sk